2019年4月25日星期四

Madam Chow

在遇到大妈前的一年里 我一直在碎碎念这样一个人物的出现。关于大妈的灵感来自于downtown的一位金发阿姨,虽然代表卖家但替我做了买家律师该做的一个小修正,并在注册前作为卖方律师来了个subsearch. 交接后我在linked上对她表示感谢 并好奇这额外的善举。金发大妈非常随意地说了两句话让我毕生难忘,一个是我习惯了即使卖房也做subsearch的,另一个是我已经做了这么久,只剩下好脾气了。这两句话瞬间打开了我的脑洞,让我明白财大气粗的律师行可以支持我们有底气的义举,无需为了一笔不足百元的注册费向客人小心翼翼请示汇报;  也许在某一个鲜花盛开阳光普照的地方,四海皆宾朋,助理们相互支持完成交接,而不是为了一个微不足道的小摩擦在电话里开撕威胁咆哮。我想是不是有一天我可以到那个地方去看看。

这样的愿望呼唤来了Madam Chow,俗称大妈。
大妈自带的光环符合我碎碎念的各项指标,三十年经验,在downtown摸爬滚打,在不同法律执业领域穿行,自带模版,自带法律条文,好为人师,宠溺下属。你和她对手做交接她会把你的文件也做好,她会检查你草拟的每一份文件,为你改正re line, 改正legal description,  改正语法邮编空格句号。外加赠送鸡腿 cookie 红豆糖水。能够承受这样宠溺的姑娘应该不多,所以大妈的秘书们像车轮一样滚走了一轮又一轮。

另外大妈也兼是gipsy巫师 艺术家 设计师 擅长绘画 缝纫 房屋草图  室内改造 园林建设 ,识人像面 通心术 外加能量治愈。光环太强大也很容易高处不胜寒 因为看芸芸众生非蠢即呆,不值一语。于是除了上述副业 唯有猫狗做伴,夜听风雨,独孤求败。

根据大妈的意愿之能量原理,我的意愿射线被接受。在秋天开始的时候,我跟随大妈开始地产助理小学课程。

英文写作课,包括基本语法,动词呼应,单数复数名词选取,调理逻辑。授课方式为把我草拟的文件和信件从头改到尾,从事实到标点到对齐方式到签字行样式。

软件课,学习使用化石类文字处理软件word perfect, 学习方式为赖在她身后不走看她做文件变戏法。

地图课,用花花绿绿的各类plan代替抽象定义。区分block和lot在plan of subdivision中的不同功能。了解reference plan的在各种场景中的应用,如将block切分成townhouse parts, 城市道路拓宽,Transfer easement, Applicatiom for absolute title. 等等。

注册文件及teraview,了解纸张注册和电子注册的区别。学习纸张表格和电子表格需使用不同的statement.
了解利用各种trick调查物业所有权,dummy transfer, dummy discharge。利用discharge生成新charge, 对付100个Pin的地块。

历史课, 学习使用化石机器typewriter. 了解二十年前助理工作方式,无电子邮件 无文件管理系统 亲自带文件到对方律师办公室交接。

商业法务基础,各类boiler plate clause存在的原因。

政治课,社会学,心理学。体育课,饭后百步走。

鲜花盛开的地方是用众多大妈大叔的知识外加一份善意浇灌的。失去小律师行的亲切随意,换来各项资源部门提供的便利,以及提升的标准。或说,应有的行业标准。

这里你不需要每月做30个交接挣出老板和自己的饭钱,也不需要在4点的时候拼命打印支票飞奔到银行。你不需要订快递,或者复印的事情也可以教给孩子们去做。你一脸懵的时候只要大妈们一句话就茅塞顿开。不需要催促和咆哮,可以把时间留给案卷本身。不需要安抚客人为什么交接时间已经过了卖家才开始搬家并留下一地狗屎,可以再看一遍文件想想undertaking怎么追踪。

知识给于自信,自信给于谦卑。开撕和暴躁往往来自对未知的恐惧和不确定。大妈们见证历史,通晓个案的轻重厉害,熟识客户老板习性,对危机的预测和把握让她不再有恐惧感。

这里是金发阿姨好脾气和职业风范的源头。做一个从容不迫的办公室苦力,并用从容不迫的态度惠及同僚。

我仍然梦想 等到我自带大妈光环的一天 能将鲜花种在仍有着混乱 迷茫和硝烟的地方。满腹经纶,和气生财。

Madam Chow喜欢我们的清炖猪蹄,可惜她读不懂中文,我只好再做一锅凤爪致敬。


2019年4月13日星期六

复习安省Planning Act s. 50 subdivision control

复习资料:

1.Section 50 of the Planning Act Keeps Causing Real Estate Title Problems - Torkin Manes, May 2015
2. Section 50 exceptions - Practice Pro, September 2014
3. Stewart Title Lecture Serious, Claims- Back to the Basics, April 2019 (Paper Version)

第N次复习并且需要不停复习。

对于已经归入 Subdivision 和共管公寓的民用地产,如果Exception适用(whole lot or block on a plan of subdivision; whole condo unit), 可以无需忧虑Planning Act. 也就是确认过legal description后可以直接把Planning Act从checklist上划掉。(!除非Subdivison Plan has been deregistered)

需要担心以下出问题的情景:

1.新房,房产位于“Part lot or part block on a plan of subdivision”, 多见于半独立,镇屋; 从建筑商处交接时有part lot control exemption by-law,但几年后Bylaw失效
2. 老房,房产位于concession lot (没有归入subdivision plan)
3. 房产注册包括两个或以上的PIN, 产权调查疏忽,只在一个PIN的基础上完成交接, 注意区分物理地块和法律身份PIN不总是1=1的关系

举例说明:

1. 夫妻两人购买了相邻房产,原始注册结构:老公持有A,老婆持有B,Fine, 注册业主不同,没有Planning Act violation.  两年后用A申请贷款,真金银行要求老婆也上产权,Fine, 注册业主仍然不同; 四年后用B申请贷款,青铜银行要求老公也上产权,问题出现了,A和B的产权都变成了老公+老婆,A和B产权Merge, 必须视作一个地块处置,在没有政府Consent的前提下,青铜银行的律师只在B上注册了贷款---该贷款被视作无效。

教训:律师在经办青铜银行的贷款时应询问夫妻是否拥有相邻房产,并告知二人同上产权的后果; 如果无法更改青铜银行的要求,其贷款必须注册在两个房产的产权上。

2.  夫妻两人购买了相邻半独立房花,两个人一起上产权,从建筑商处购买的时候由于part lot control exemption by-law的存在,不存在Planning Act violation. 三年后两人离婚,房子一人一个分了家。但由于分家之日上述by-law已经失效,产权分割的交易触犯了Planning Act, 需要和政府Commitee of Adjustment申请补救(technical severance)。

教训:律师在进行房花购买交接时应查看part lot control exemption by-law 的有效期限,并告知客人一但by-law失效后产权将合并,客人不能再单独处置其中一处房产,除非获得政府consent.

对于小型土地开发建筑贷款,Lender律师要特别注意贷款需注册在开发商名下的所有相邻PIN上,即使实际抵押地块的PIN只占其中一部分。否则将造成贷款无效 unenforcable.

民用地产交易在进行产权调查时,出于时间和费用的考量,title search 往往按照产权保险的search requirement进行, 很少进行完整的adjourning land search; 因此,如果Name search发现了同一业主拥有一个以上的PIN, 必须特别留意这些PIN对应的地块是否相邻,而判断是否需要考量Planning Act合规。

如果律师代表户主一方(贷款交易,卖房交易),需询问客人是否拥有相邻地块或物业。
如果律师代表lender一方,需确保Borrower Stat Dec中有Planning Act compliance clause.

以上考点适用于常规民用住宅交易,对于商业交易,基于其产权注册可能的复杂性和金额的巨大,完整的adjourning land search以及planning act search是必经之路, 通过调查获得合规结论,而不是把犯规再补救的机会留给未来和产权保险。

Updated as of April 2019.

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